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沈阳自贸区旁新地亮相,紧挨三环桥小体量谁来抢?

栋察楼市2018-12-05 16:41:45

沈阳土地市场在经历了连续数月无居住用地供应的沉寂后,今年7月末,终于再次迎来集中供地。根据拍卖公告显示,宗地编号2017-002号赤山路南八家子等6宗地块,定于2017年7月26日上午在沈阳市土地交易市场进行公开拍卖。

365淘房对拍卖公告表中6宗地块之一,位于浑南区白塔河路南侧,宗地名称为GN-BX-01-08-3地块进行了前期实地勘探。


拍卖地块情况说明表


根据沈土拍【2017】7号拍卖地块情况说明表显示,该地块宗地编号HN-17001,地块名称为GN-BX-01-08-3地块,地块四至范围东至确定用地范围界限,南至确定用地范围界限,西至确定用地范围界限,北至白塔河路南侧规划绿线。



土地坐落于浑南区,土地面积17585.48平方米,用地性质为居住用地。该宗地块容积率不大于1.6且大于1.0,建筑限高以机场净空批复为准,出让年限为70年,设定供地状况为净地。该宗地块起拍价格为2200元每建筑平方米。



经过365勘地小组实地勘探,找到了位于浑南白塔板块的GN-BX-01-08-3地块。该地块位于南三环外,东侧和南侧紧邻已成熟入住多年的阳光新嘉园小区,北侧与白塔河路收费站相对,西侧紧邻正在开发建设的隆河谷项目。该宗地块目前处于净地状态,并且,根据现场采访附近居民了解,该宗地块处于净地的状态已有多年。


地块周边人居氛围浓厚,生活配套便利


从区位情况来看,地块处于城市南部人居氛围相对成熟,配套较完善的白塔板块核心位置,向北可通过南三环线和沈营大街快速衔接主城,向南可快速抵达新市府、新南站、自贸区等地,地理位置相对较好。 



从生活配套来看,基础交通方面,距离地块北侧即是白塔河路及沈阳绕城南三环高速,地块东侧不远即是沈营大街,可以说出入板块和衔接主城各大区域十分地便捷。另外,地块紧邻沈营大街一侧设有公交停靠站,188、333、394、335公交线路,向南可达新南站、会展中心、苏家屯客运站等地向北可达沈阳北站、南塔、长白、二十一世纪广场、马路湾等地,多种立体交通方式方便百姓出行。



地块周边商业配套方面,以白塔市场、上亿广场和部分已经入住的成熟社区底商等商业组成的白塔商圈,从果蔬日杂到品牌服装,均可满足百姓日常生活需求,板块内生活氛围较为醇熟。



人文环境方面,地块东侧一街之隔,即是有较低容积率令地块未来竞争压力较大着悠久历史的白塔公园,为附近居民晨练和晚饭后遛弯提供了好去处,区域宜居环境基础良好。教育方面,区域内白塔小学、浑南二中,51中学等学校,为区域孩子由小学至高中提供成长配套。此外,区域之内还坐落辽师大海华学院、沈阳城建学院等多所高等学府,文化学术气氛相对浓郁。



较低容积率令地块未来竞争压力较大


从地块情况说明表我们可以看出,该地块容积率不大于1.6且大于1.0,属于低密型住宅地块,未来该地块将成为低密度居住社区。纵观白塔板块之内,近几年不乏低密型高品质住宅产品入市,诸多品牌开发商汇集,共同提升了板块的居住产品品质。


目前,距离地块最近项目隆河谷大户型高层产品在售,每平均价约在6500元左右,据了解,项目还将有洋房和别墅产品入市。此外,与地块距离稍远的小石城九颂大院和金石小镇项目,当前主打洋房产品,无论是品质还是人气,板块大盘实力不容小觑。以及位于沈营大街以东的碧桂园公园里,和同样在区域新晋拿地的万科,均将成为地块未来开发的有力竞争。


由于地块体量较小,可供开发商后续发挥空间不大,同时又紧邻隆河谷,不排除被隆河谷拍下,与其项目形成后续联动发展的可能。另一方面,近一年来碧桂园、万科等品牌开发商陆续收购小型地块进行开发建设,证明小地块同样具有潜在发展价值,因此不排除将有大品牌开发商参与拿地。


自贸区利好,南部土地高溢价频出引猜测


今年上半年,辽宁自贸区沈阳片区落地浑南,带动了区域价值快速攀升,项目房价日渐走高。回顾近期浑南自贸区附近出让地块,溢价率高居不下。


去年7月,位于新市府附近两宗地块,起拍价格尚在1500元每建筑平方米左右,以溢价率55.5%和28.13%被恒大收入,然而今年年初,恒大地块一街之隔的地块起拍价上涨至2090元每建筑平方米,以41%溢价拍出,同样位于新市府附近的莫子山西地块则以133%高溢价拍出,浑南三环外地价飙升。


相对来看,地块所处白塔板块距离新政府、新南站、自贸区仅约10分钟车程,未来价值不言而喻。从地块情况说明表上的地块起拍价格可以看出,2200元每建筑平方米的起拍价格,已经高出近一年来相同区域土地起拍价格,土地升值空间相对较大。



噪音问题或将成地块困扰


经过实地勘探,地块体量相对较小,所处位置位于阳光新嘉园和隆河谷两项目之间,北侧紧邻白塔河路与南三环,或将存在车辆往来的噪音问题。此外,地块以东紧邻阳光新嘉园小区一侧有一处小型垃圾回收站,将对地块周边生活环境造成一定影响。


伴随自贸区等各项利好,近一两年南三环外崛起快速,众多开发商云集于此,白塔板块日益壮大,成为沈阳南部全新的宜居生活板块,市场潜力巨大。该地块能否再次受到开发商追捧,拍出高溢价率,引发了大量猜测。究竟花落谁家?365将与大家共同拭目以待。

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